A construção destinada a habitação vem a perder fôlego desde o final de 2025 e os sinais recolhidos nos primeiros meses deste ano apontam no mesmo sentido.
Licenças e novos fogos em queda no início de 2026
Segundo os dados da atividade do sector da construção reunidos pela Associação dos Industriais de Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN), nos dois primeiros meses de 2026 foram registadas, em todo o país, 3075 licenças para projetos de construção e reabilitação habitacional. Este valor traduz um recuo de 15,9% face ao mesmo período do ano anterior.
A mesma tendência surge no número de novos fogos licenciados: caiu 13,3%, fixando-se em 6230 alojamentos, quando no período homólogo tinham sido licenciados 7184 fogos.
IVA a 6%: indefinição adia investimentos e pedidos de licenciamento
Entre os fatores que ajudam a explicar a travagem, sobressai o compasso de espera em que ficaram alguns projetos. Muitos promotores continuam a aguardar esclarecimentos sobre a legislação relativa à aplicação do IVA a 6% e, em paralelo, sobre os pedidos de alteração ao licenciamento junto das Câmaras necessários para poderem enquadrar-se nas novas regras. Recorde-se que a taxa atualmente aplicada à construção é de 23%.
Esta incerteza é vista com preocupação por profissionais do mercado, que receiam um agravamento da escassez de casas disponíveis e que 2026 se transforme em “mais um ano perdido”, ainda que reconheçam que a descida do IVA na construção pode ser positiva para aliviar o custo elevado de construir.
No caso do enquadramento do IVA a 6% para a construção e o arrendamento acessível, as medidas foram anunciadas pelo Governo em outubro passado e aprovadas em Conselho de Ministros no dia 27 de março, mas o diploma continua sem entrar em vigor. Questionados pelo Expresso, nem o Governo nem a Presidência da República explicaram o motivo do atraso.
Promotores imobiliários aguardam clarificação da legislação no IVA a 6%
Telmo Azevedo, responsável da consultora JLL, sublinha que, entre o anúncio da redução do IVA e as discussões no Parlamento, se instalou um período de expectativa quanto aos contornos da medida, às condições de acesso e à eventual retroatividade. Embora o decreto-lei regulamentar ainda não tenha sido publicado, afirma que “já observamos promotores a estruturar projetos de construção nova com base nas regras conhecidas”. Ainda assim, acrescenta que “vários projetos tenham ficado em compasso de espera, aguardando confirmação de elegibilidade, o que se traduziu numa redução visível na submissão de novos pedidos de licenciamento neste início de 2026”.
O mesmo responsável chama a atenção para o paradoxo criado: “uma medida desenhada para acelerar projetos e viabilizar nova oferta habitacional a preços mais acessíveis está, pela indefinição dos seus contornos, a contribuir temporariamente para uma retração da atividade construtiva”.
Manuel Maria Gonçalves, diretor executivo da APPII, associação representativa de promotores e investidores imobiliários, também considera prioritária a publicação do diploma, para reduzir a incerteza e permitir medir o impacto real no aumento da oferta e, como se antecipa, na redução dos preços finais para quem compra habitação própria e permanente.
O dirigente aponta ainda as dúvidas que se disseminaram no mercado e que só deverão desaparecer com a divulgação integral da legislação. “Esta situação está a criar instabilidade no mercado e não está a ajudar em nada o sector”, refere.
Reabilitação em ARU: decisões do STA/TC e IVA a 23% criam desconfiança
Em simultâneo, no segmento da reabilitação de imóveis nos centros das cidades, o abrandamento é associado sobretudo ao clima de desconfiança instalado após decisões do Supremo Tribunal Administrativo (STA) e do Tribunal Constitucional (TC). Estes tribunais deram razão ao Fisco em processos sobre qual a taxa de IVA aplicável a obras localizadas em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) que não têm aprovada uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU). Na sequência, a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) passou a exigir IVA a 23%, e não a 6%, contrariando a interpretação inicial.
No caso do regime de IVA aplicado a projetos de reabilitação em centros urbanos - muitos já executados e vendidos -, as notas de liquidação adicional chegaram a construtores e promotores imobiliários ao longo dos últimos meses.
Um exemplo relatado ao Expresso dá conta de um promotor que desenvolveu um projeto residencial de 40 frações, no Grande Porto, já vendidas por valores médios (T1 entre os €160 e os €170 mil euros /T2 entre €220 e €230 mil) e já escrituradas. Tendo investido €7 milhões, recebeu uma notificação para pagar €1,1 milhões relativos a 17% de IVA, restante.
Sobre esta matéria, Manuel Maria Gonçalves assinala que existe uma tentativa de encontrar uma solução para um problema que atinge muitos operadores. “Estamos, em conjunto com o Governo, autarquias e com a AICCOPN, a estudar uma solução e, por isso, avançámos, juntamente com a consultora Ernst & Young, para um estudo que pretendemos apresentar em breve”, refere. Uma parte significativa destes processos está a ser contestada em tribunais arbitrais.
Nos indicadores da atividade do sector, a AICCOPN aponta ainda que, no licenciamento de obras de reabilitação, se verificou “um recuo homólogo de 20,1% até fevereiro de 2026”.
Outros sinais de travagem: cimento, vendas e impacto nos materiais
A redução das licenças para construção e reabilitação habitacional surge acompanhada por outros dados que reforçam a leitura de quebra de atividade.
A AICCOPN lembra, contudo, que os números do licenciamento abrangem apenas operações sujeitas a controlo prévio municipal, não captando a totalidade das intervenções de reabilitação que possam estar efetivamente a decorrer. Ainda assim, nos primeiros dois meses de 2026, o consumo de cimento também recuou: registou uma contração homóloga de 9,8%, situando-se nas 561 mil toneladas.
Em resposta ao Expresso, o departamento de comunicação da autarquia de Lisboa salienta que os dados mais recentes indicam descida da atividade no sector, quer em construção nova quer em reabilitação, acrescentando que os processos de licenciamento “não permitem determinar, com rigor, se os projetos se destinam a cumprir os critérios associados à aplicação da taxa reduzida de IVA”.
Agentes do mercado dizem que a indefinição legal faz de 2026 “mais um ano perdido”
A Câmara Municipal de Lisboa (CML) refere também que, neste momento, “não dispõe de informação que lhe permita avaliar ou monitorizar, de forma direta e fiável, a adesão das empreitadas aos requisitos definidos pela AT”.
E sublinha ainda que, “estar numa área de reabilitação urbana não garante, por si só, a aplicação do IVA reduzido, nem permite avaliar o impacto dessa medida nos preços, nas rendas ou na forma como os imóveis são utilizados”.
José de Matos, consultor da direção da Associação Portuguesa dos Comerciantes de Materiais de Construção (APCMC), considera que “a espera pela legislação do IVA a 6% tem um forte impacto na atividade do sector”, a par da desconfiança gerada na reabilitação quando a AT avançou com os primeiros processos de cobrança do IVA em falta. “Esta situação afetou muitos empresários, gerou desconfiança e está a encravar a reabilitação”, refere.
De acordo com o Inquérito de Conjuntura da APCMC, no primeiro trimestre do ano “observou-se uma quase estagnação das vendas do sector, as quais ficaram claramente abaixo das expectativas”, apesar de já existirem previsões (do último trimestre de 2025) que apontavam para um abrandamento do ritmo de crescimento.
José de Matos acrescenta que o pior desempenho foi registado pelas empresas retalhistas: apesar de anteciparem um aumento expressivo das vendas neste período, acabaram por apresentar resultados negativos.
Convém notar que os retalhistas de materiais de construção - com oferta alargada de produtos essenciais para obras, remodelações e bricolage - sentem diretamente a desaceleração do sector. Na perspetiva do consultor, a esta quebra juntaram-se “as dificuldades vividas na zona Centro do país”, após as tempestades ocorridas nos dois primeiros meses do ano.
Para lá do volume de vendas, a APCMC aponta ainda que “os preços de venda apresentaram uma clara tendência de subida, como é habitual no primeiro trimestre do ano, mas com uma intensidade maior, que ficará a dever-se ao aumento do preço da energia (devido à guerra no Médio Oriente)”.
Na avaliação de José de Matos, se a situação no Golfo Pérsico se prolongar, o impacto nos preços dos materiais de construção poderá ser “significativo, sobretudo a partir de junho e julho”. E admite que, caso o aumento chegue aos 10%, “terá um impacto no preço final da construção”.
Pressões adicionais: mão de obra e custo “proibitivo” para reabilitar
A descida do número de licenças sugere também menor investimento, influenciado por outros constrangimentos. Entre eles, destacam-se a falta de mão de obra e o aumento do respetivo custo - mais pesado nas obras de reabilitação do que na construção nova -, além do valor “proibitivo” que os imóveis para reabilitar passaram a atingir nos centros urbanos.
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